優化房地產政策為市場注入新動能
繼北京優化調整房地產相關政策后，上海也出臺了房地產新政策。8月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等6部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，從調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅4個方面優化調整房地產政策。上海出臺房地產新政策旨在精準調控，降低居民購房門檻，有助于更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性需求、緩解庫存壓力、提振市場信心、促進房地產市場平穩健康發展。
調減住房限購政策目的在于更好滿足居民改善性需求，促進宜居安居、職住平衡。此次政策調整后，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數;在外環內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數;自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。
上海對特定居民家庭在外環外購買住房不限套數，北京對特定居民家庭在五環外購買住房不再限制套數，均是針對當前市場成交結構作出的精準調整。
中指研究院數據顯示，今年以來上海新建商品住宅成交中，外環外占比超過60%;二手房外環外成交約占51%。目前上海樓市總體穩定，但外環外的新房庫存去化有一定壓力。上海對外環外放開購房套數限制，有助于釋放購買力、降低庫存。
優化多項公積金政策，將減輕繳存人房貸壓力。此次上海新政策加大了公積金支持住房消費力度。一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金(含補充公積金)最高貸款額度上浮15%。首套房最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元;二套房最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。二是支持提取住房公積金支付購房首付款。三是支持住房公積金“又提又貸”。對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。
調整后，對于總價不高的房產，公積金貸款可能可以覆蓋購房貸款。可貸款額度的提升，將進一步降低首付款額度，從而減輕購房壓力。公積金新政策還體現了對綠色建筑和多子女家庭的支持。
商貸不再區分首套住房和二套住房，將降低購房者利息支出。銀行業金融機構在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。這意味著二套住房貸款利率可能降低，有利于降低居民購房利息支出，減少月供，減輕房貸負擔。
完善個人住房房產稅政策，將降低多套住房的持有成本。此次上海對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅;購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。降低房產稅支出有助于促進住房改善意愿提升。
上海房地產新政策將給市場帶來哪些變化?半個多月前，北京出臺房地產新政策，市場熱度有所提升。預計上海新政策不僅能帶來短期的購買力釋放，更重要的是轉變購房者觀望情緒，提振市場信心。每年的9月和10月是傳統銷售旺季，北京、上海兩座一線城市在“金九銀十”到來前優化調整房地產相關政策，有望加快修復市場預期，對市場起到積極拉動作用。
總體而言，我國房地產市場仍處在調整周期，但其依然有廣闊發展機遇和前景。我們應進一步采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。(本文來源：經濟日報 作者：亢舒)
